50大城市去年卖地超4万亿房企扎堆回归一二线城市

(原标题:50大城市去年卖地超4万亿 房企扎堆回归一二线城市)

2019年楼市调控不断,但50大城市土地市场总量仍然创下新高,部分城市卖地收入超过2000亿。

跳出土地市场本身,另外需要关注的是地价对房价的传导效应。历史上,由于“面粉贵过面包”多次上演,地价被认为是房价的先导。

2019年的楼市,除了深圳临近年末热度飙升房价上行,其他大部分城市基本都实现了平稳或小幅下跌,2020年,随着土地供应进一步改善,因城施策的执行,全国房价平稳或将是常态。

整体上,溢价率也呈下降之势,由2018年的15.8%降至2019年的13.5%,同比下降了2.3个百分点。三季度在房企融资渠道收紧的影响下急剧下滑,降幅十分显著,四季度基本延续了下降之势,开发商拿地的审慎程度大幅提升。

这名新生儿出生于2020年2月2日,母亲是确诊的新型冠状病毒感染的肺炎患者。新生儿在出生30小时后进行核酸检测,显示为阳性(即感染)。

趁着春灌休息的片刻,记者与肖富余攀谈了起来。他说,今春气候干旱、雨水不足,东台新村和附近很多村子种植小麦的村民要靠机井抽水、人工浇地。

中原地产首席分析师张大伟称,相比于2018年严格的土地管制,2019年的土地市场约束减少,政策的微调使得开发商的拿地积极性明显提高,从二季度开始一直处于高位运行状态。

克而瑞统计,2019年土地价格并未延续2018年的价格回落之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2396元/平方米,同比上涨13.7%,升至历史高位。

刘选奇告诉肖富余,近期的气温、降水等物候条件非常有利于病菌繁殖和蔓延,最近秦岭脚下部分麦田花叶病毒病普遍显症,已到了防治重要时期。“可以通过增施磷钾肥,遇旱及时浇水,水地灌溉后适时中耕破板结等举措,进行防治;发病初期,可增施营养元素提高作物抗病力,减轻危害。对于发病严重的田块,在来年秋播时,应与非麦类作物倒茬轮作。”

令人印象深刻的是,2019年的土地市场,部分央企、国企表现积极或激进。如保利、中海、越秀等,在北京、广州,佛山等城市拿地颇多。

2019年中,一二线城市曾迎来了地价的回涨,如深圳6月拍出了几个地王,一日收金200多亿。

在一二线,大部分城市增加了优质地块的供应,如北京有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量也有明显的提升,也进一步推高了成交均价。

截至2019年第四季度,全部城市溢价率均已经跌破10%,尤其是一线城市溢价率已经跌破5%,大部分地块均以底价成交,降无可降;二线和三四线城市溢价率也分别降至8.0%、9.7%,土地溢价率也降至相对低位。

大量的项目集中入市带来了市场供应、库存的不断增加。从单月网签数据看,北京最近几个月都是高位,但与此同时供应量更大,库存依然持续积压,限竞房也已经连续15个月出现供应大于签约的现象。

报道称,台北地方法院今天上午开庭审理“私烟案”,传唤吴宗宪、张恒嘉到庭。因台湾限制出境新法规实施,须对处分重新裁定,张恒嘉对此称无意见,吴宗宪则请求解除其出境限制。

长安区子午街办东台新村村民肖富余是一名有着多年种植经验的“老粮农”,家里的20亩小麦,因为他的悉心照看,每年亩产量都在1000斤以上。

由于部分企业的增量加大,企业的拿地积极性也明显升高,尤其以第二梯队的房企抢地最为坚决。

更大的范围来看,为了稳定房价,重点城市去年土地供应量也明显加大,如广州、上海、深圳、南京等土地供应量都超出了同期,预计2020年也会维持高位。

不过楼市整体与前三年已经明显不同,不同的城市地区之间也出现了明显的分化。开发商们的兴趣重新转向了一二线,成交占比提升3个百分点。

但从新房市场和二手房市场的走向来看,地价对房价的影响在弱化。由于整体上高价地不多,市场的预期和判断逻辑正在发生变化。

土地供应和投资的变化,将导致未来楼市供应、供求关系的变化。除了深圳住宅供应稀缺,在绝大部分城市,供求平衡或供大于求开始出现。比如,2019年北京房地产市场低迷,一大原因就是限竞房供应、库存巨大。

看着一股股清水流进绿油油的麦田,肖富余脸上露出了笑容。这时,正在查看小麦病虫害的长安区子午街办农业办公室主任刘选奇和区农技中心的小麦种植专家走了过来。看到他们的身影,肖富余凑了上去:“最近和大伙聊天了解到,今年关中平原是小麦条锈病的偏重发生年份,我家麦田的部分麦苗也出现了叶片发黄,到底是不是条锈病?出现条锈病该怎么防治,还请专家指导。”

卖地金额的增速也已放缓。截至2019年11月底,全国300城经营性用地成交金额54169亿元,同比增长10%,与2018年全年16%相比明显收窄。

其余像上海卖地1992亿,广州1864亿,苏州1850亿。共有35个城市卖地已经超过500亿,刷新历史记录,68%的城市卖地金额同比上涨。

台北地方检察署去年8月23日针对“私烟案”的首轮侦查终结,依违反“贪污治罪条例”、“税捐稽征法”等罪起诉台“国安局”人员吴宗宪、张恒嘉等13人。8月26日,台北地方法院开庭审理,法官批准吴宗宪、张恒嘉2人各以100万元新台币交保释,并限制住居、出境、出海。吴宗宪称其系“服从长官”,自认无罪。

目前,该新生儿收治在武汉儿童医院新型冠状病毒感染确诊及疑似病例新生儿专用病区,生命体征稳定,尚无发热、咳嗽,但有呼吸急促症状,胸片有肺部感染表现,肝功能稍有异常。医生已对其进行对症支持治疗,并对新生宝宝病情进行严密观察。

此外,土地供应结构逐渐变化,将有望彻底改变房地产市场的供需关系,抑制房价大幅上涨。

仔细查看了肖富余家小麦根茎、叶片等情况后,刘选奇说,根据市、县植物保护专家最近对子午街办等地的实地查看,确定现阶段这里小麦发黄的主要原因是感染了花叶病毒。起因是秦岭脚下土壤石质成分较大,加之今年干旱、雨水较少,土壤中容易滋生花叶病毒,才导致小麦返青后出现发黄情况;而条锈病多发于谷雨前夕小麦返青拔节的连阴雨天气后,现在出现的叶片发黄不属于条锈病。

曾凌空介绍,该病区接收的新生患儿,母亲均为新型冠状病毒感染的肺炎患者,但婴儿绝大多数核酸检测显示为阴性(即未感染)。然而现有资料显示新生儿并不能豁免感染,应提示怀孕妈妈避免接触感染病人,感染母亲则需要监测新生儿感染可能。

去年7月,《土地管理法》修正案草案中删去了“建设用地必须国有”,为集体用地入市扫平法律障碍,土地供应渠道也更加多元化。这意味着,未来主流城市的土地和房屋供应都会提升,进一步平衡供求关系。

截至2019年11月,前50家房企拿地超过2万亿,同比2018年上涨达17%,刷新了历史纪录。其中,拿地最多的有万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿,拿地超过500亿的房企高达9家,另外38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。

从整体来看,土地拍出高价,进而影响新房定价、推高房价的时代过去了。在房住不炒的基调下,未来房价上涨的空间进一步被压缩。

不过,在进入下半年以后,由于融资渠道持续收紧,房企资金压力大,拿地积极性大幅降低,一二线大部分地块低溢价甚至零溢价成交,整体溢价率跌至10%以下,三四线城市的市场热度更是持续回落。

中原地产数据显示,2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下,合计卖地共4.41万亿,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。

部分城市的卖地收入超过2000亿,其中属杭州最多,达到了2836亿。

北京的房价在2019年明显下跌,由于大量新房引走了客流,二手房市场持续低迷,整体下跌了15%-20%。

陕西省农业农村厅种植业管理处处长吴金亮说,陕西地处我国中西部小麦病菌策源地向黄淮海冬麦主产区过渡地带,由于气温偏高,大量条锈病菌、花叶病毒菌等成功越冬并从点到面、从西向东扩散蔓延,加上各类病虫草害滋生危害,防病保粮已刻不容缓。“从3月上旬开始,陕西已在全省范围内开展针对病虫害集中防治,一张防病保粮、确保粮食稳产丰产的大网正在织紧织密。相信在社会化防治组织、粮农等多方主体的参与下,陕西1400多万亩冬小麦一定能再获丰收。”

“受新冠肺炎疫情影响,今年村里机井和设备的检修没有及时进行。但农时不等人,干旱的农田需要及时浇灌。当我第一次下田准备灌溉时,才发现机井出现故障,抽不上来水。当时我焦急万分地向国家电网西安供电公司长安分公司工作人员孙宝平求助。没想到,不到半个小时,他就到了地里,勘查发现是机井电箱出现故障,导致电缆不通电。在调配来新的电箱并及时换好后,我今天就可以灌溉了。”

如北京年内土地平均成交溢价率只有9.4%,低于2018年的14%,是最近多年来的最低点。

“这提示我们要关注新型冠状病毒感染的肺炎可能存在一种新传播途径——母婴垂直传播。”该病区负责人、武汉儿童医院新生儿内科主任医师曾凌空提示,专家、医务人员需对此高度重视。

克而瑞指出,2020年地价难以进一步上涨。2019年来一些条件较好的地块因为投资回报率不高出现了无人报名而流拍的现象,在此影响下,为保证供应,政府适当调低价格预期,2019年末土地成交价格已降至上年同期水平。由于资本市场环境走弱的预期依旧,高融资成本下房企对拿地的态度将会更为谨慎,2020年地价也难走高。

据悉,自新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生后,考虑到受感染孕产妇生产后新生儿可能存在感染等问题,武汉儿童医院此前已按照传染病病区的标准,专门开辟了一个疑似及确诊新型冠状病毒感染的肺炎新生儿收治病区。

合计50宗各类住宅地块中,平均溢价率也只有10.5%,有18宗是底价成交,合计成交的商品房住宅地块含限竞房35宗地块中,溢价率为0的地块多达12宗,最近更是连续多宗地块底价成交。

最典型的如北京,从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了76个,超过1000万平米,供应住宅套数达到了57344套,而网签数据合计24089套。平均网签均价为48615元每平米,网签完成249万平米,按照成交套数计算网签完成率只有42%。

据媒体此前报道,台湾地区领导人蔡英文去年7月22日结束所谓“出访”行程返台,其随行人员、“国安局”少校侍卫官吴宗宪被曝借机购买免税烟,并通过“特殊通关礼遇”夹带入境,数量达9800条。台媒随后又曝出,走私香烟数量或增至10000条,因为在蔡英文“出访”途中,就有200条香烟已被“处理”。

“现在市场整体下行,在一二线城市拿地可以提升销售,利润相比于三四线城市更大。”一名开发商直言。

张恒嘉(左)吴宗宪(右)(图源:台媒)

中原指出,2019年土地成交溢价率大减,客观上抑制了房价上涨的乐观预期。

法官杨世贤于庭审结束时表示,经中间休庭由合议庭评议后,认定吴宗宪、张恒嘉在本案中的犯罪嫌疑重大,且有逃亡的可能,因此裁定其2人从今天起限制出境8个月。

相对而言,三四线的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况,中原认为,三四线部分城市不排除有进一步微调楼市的政策。

值得关注的是,城市之间分化明显,开发商纷纷重回一二线,三四线土地市场进入低迷。

目前,该病区内所有新生儿生命体征稳定,尚无危急重症抢救病例。专家团队对收治的新生儿病例进行严密观察,提供完善的监护和治疗。(完)

全国来看,克而瑞数据显示,截至2019年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%,考虑到前11月成交量与去年全年成交量存在4.3亿平方米的差距,2019年土地市场总量很难达到2018年的水平,预计会呈现下降趋势。

克而瑞认为,这主要是因为2019年下半年资本环境监管更紧,开发商融资困难,资金比较紧张,拿地热情下降。